Налог с продажи квартиры 2020/2021
Налог при продаже квартиры относится к налогам на доходы физических лиц (НДФЛ), которые регулируются главой 23 Налогового кодекса (НК) Российской Федерации.
Подоходный налог с продажи квартиры в 2020 году с уплатой в 2021 году
Плательщиками налога на доход от продажи квартиры являются физические лица - налоговые резиденты и нерезиденты РФ. Для признания лица резидентом, ему необходимо находится на территории России 183 календарных дня или более в течение года (п.2 ст.207 НК). При несоблюдении данного условия человек будет отнесен к другой категории. Такое разделение никак не связано с гражданством: налоговым резидентом или нерезидентом может быть как подданный Российской Федерации, так и гражданин любой другой страны.
Объектом налогообложения выступает доход, полученный от реализации недвижимого имущества (к нему относятся квартиры, а также жилые дома, комнаты, дачи, садовые домики, земельные участки) и долей в нем (пп.5 п.1 ст.208 НК). При этом если указанное имущество находилось в собственности физического лица, имеющего статус налогового резидента РФ (о таком и будем вести речь далее), в течение минимального предельного срока владения, то выручка от его продажи освобождается от налогообложения. Такой срок составляет 3 года, если право собственности получено в порядке наследования или дарения членами семьи или близкими родственниками, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, либо когда это единственное жилье, и 5 лет во всех остальных случаях (п.3-4 ст.217.1 НК). Если же срок владения составил менее 3/5 лет, то наступает обязанность в соответствии с НК. За точку отсчета принимается дата регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, независимо от того, сколько человек фактически проживал в квартире.
Периодом, по окончании которого происходят все расчеты, является календарный год с 01 января по 31 декабря 2020 года. Стоимостная характеристика объекта налогообложения (денежное выражение прибыли), уменьшенная на сумму предусмотренных законом вычетов, образует налоговую базу. Величина налога рассчитывается перемножением базы на ставку 13% (ст.224 НК).
Вычеты при расчете налога при продаже квартиры
Статья 220 НК предусматривает следующие имущественные вычеты, которые позволяют законно уменьшить размер налога при продаже квартиры (с примерами kvartirastudio.ru):1. Полученный доход, но не более 1 миллиона рублей.
Пример 1
Квартира-студия эконом-класса продана в 2020 году, спустя год после покупки, за 1,6 млн. руб. НДФЛ = (1600000 - 1000000) * 13% = 78000 руб.
2. Фактически произведенные расходы, связанные с получением этих доходов. То есть выручку от реализации квартиры допустимо уменьшить на стоимость покупки этой же квартиры в прошлом. При этом расходы должны быть подтверждены документально (подойдут банковские платежные поручения о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, акты, расписки, кассовые и товарные чеки по затратам на отделку).
Пример 2
Квартира куплена в 2018 году за 2,5 млн. руб. и продана в 2020 году за 3 млн. руб. Если воспользоваться стандартным имущественным вычетом, то сумма налога окажется существенной: (3000000 - 1000000) * 13% = 260 тыс. руб. Гораздо выгоднее уменьшить поступления на первоначальную стоимость жилья, тогда размер налога станет меньше: (3000000 - 2500000) * 13% = 65000 руб.
Вычеты 1 и 2 предоставляются ежегодно: в первом случае - на все сделки, во втором - на каждую проданную квартиру.
3. Фактически произведенные расходы на новое строительство или приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, земельных участков под жилищное строительство, а также на погашение процентов по кредитам под эти цели, но не более 2 миллионов рублей без учета процентных платежей.
Данный вычет предоставляется только один раз в жизни при покупке недвижимости. Он не привязан к сделке продажи квартиры, но, если обе операции совершены в один календарный год, может компенсировать налог с продажи.
Законодательство не предусматривает каких-либо дополнительных льгот для отдельных категорий граждан (пенсионеров, инвалидов, ветеранов и т.д.).
Нелегальным способом ухода от налога при продаже квартиры долгое время было значительное занижение ее стоимости в договоре купли-продажи и составление нескольких расписок в получении денежных средств.. Для предотвращения подобных схем были внесены поправки в НК, согласно которым минимальный налогооблагаемый доход теперь принимается равным актуальной кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п.2 ст.214.10 НК).
Собственник, получивший доход от реализации квартиры и иного имущества, самостоятельно исчисляет налог и представляет в инспекцию Федеральной налоговой службы по месту регистрации налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой отражает прибыль и сумму перечислений в бюджет. К ней прилагается заявление на получение вычета, а также другие необходимые документы. Налоговая декларация при продаже квартиры за 2020 год подается не позднее 30 апреля, а уплата по ней производится не позднее 15 июля 2021 года. Непредоставление 3-НДФЛ и неуплата налога влечет административную и уголовную ответственность.